Как устроен ипотечный платёж: долг, проценты, налог и страховка

Из чего на самом деле состоит ежемесячный платёж по ипотеке, плюс ключевые понятия — основной долг, проценты, налог, страховка, ПСК и первый взнос.

Ипотечный платёж выглядит как одно число, но на деле это несколько затрат вместе. Понимание каждой части сильно упрощает сравнение предложений и поиск, где сэкономить.

Основной долг и проценты

Ядро платежа — это основной долг (взятая сумма) и проценты (стоимость займа). Их равномерно распределяют по сроку по формуле аннуитета, поэтому платёж каждый месяц одинаковый. Сначала в нём больше процентов, со временем — больше основного долга. Калькулятор кредита показывает это распределение для любой суммы, ставки и срока.

Налог и страховка — полный платёж

Многие банки собирают налог на недвижимость и страховку жилья вместе с платежом и оплачивают счета за вас. Вместе с основным долгом и процентами это даёт полную сумму, которую считает ипотечный калькулятор.

ПСК и ставка

Ставка — это цена самого кредита. Полная стоимость кредита (ПСК/APR) включает часть комиссий, поэтому обычно чуть выше и даёт более честную базу для сравнения банков. Сравнивайте ПСК, а не только заявленную ставку.

Первый взнос

Если первый взнос небольшой — часто менее 20% — банк может потребовать более высокую ставку или дополнительную страховку. Больший взнос снижает сумму кредита, ежемесячный платёж и переплату и нередко улучшает ставку.

Фиксированная или плавающая ставка

Фиксированная ставка держит платёж неизменным весь срок — так проще планировать. Плавающая ставка может расти и падать вслед за рынком, и платёж будет меняться. Что лучше — зависит от того, как долго вы планируете оставаться, и сколько определённости вам нужно.

Итог

За 25–30 лет небольшая разница в ставке сильно меняет итог, поэтому стоит сравнивать ПСК, вносить столько, сколько комфортно, и понимать каждую строку платежа до подписания. Сначала посчитайте в ипотечном калькуляторе.